Prix au m² à Caen en 2026 : maisons, appartements et quartiers

Caen par quartier — prix médians DVF

Les 20 grands quartiers de l'INSEE, plus un IRIS publié à part (Beaulieu, dans le quartier Venoix). Ventes DVF 2022-2025 rattachées à chaque quartier par leur position.

Les quartiers les plus chers

Pour un appartement, 5 quartiers dépassent 3 100 €/m² de médiane : Centre Ancien (3 700 €/m², 659 ventes d'appartements, DVF 2022-2025), Université (3 500 €/m²), Le Port (3 450 €/m²), Saint-Gilles (3 200 €/m²) et La Folie Couvrechef (3 150 €/m²).

Pour une maison, les médianes les plus hautes sont à Hastings et Saint-Ouen (4 400 €/m²), puis à Centre Ancien (4 250 €/m²).

Les quartiers les plus accessibles

Les médianes d'appartement les plus basses : Chemin Vert (2 050 €/m², 141 ventes d'appartements, DVF 2022-2025), Sainte-Thérèse-Demi-Lune (2 250 €/m²), Beaulieu (2 350 €/m²), Venoix (2 350 €/m²) et La Grâce de Dieu (2 450 €/m²).

Côté maisons, La Folie Couvrechef (2 650 €/m²) et Chemin Vert (2 900 €/m²) ont les médianes les plus basses.

Maison ou appartement : des écarts différents selon le quartier

À l'échelle de la ville, la maison coûte plus cher au m² que l'appartement : 3 450 €/m² contre 2 850 €/m².

L'écart change beaucoup d'un quartier à l'autre. À Hastings, la maison dépasse l'appartement de 1 300 €/m² ; à Saint-Ouen, de 1 450 €/m². À La Folie Couvrechef, c'est l'inverse : 3 150 €/m² pour un appartement, 2 650 €/m² pour une maison.

Les médianes maison reposent sur moins de ventes : 1 254 ventes de maisons à Caen sur 2022-2025, contre 6 997 ventes d'appartements. La Guérinière et Saint-Jean n'affichent pas de médiane maison (1 vente de maison et 1 vente de maison), sous le seuil de 3 ventes à partir duquel une médiane est calculée.

Comment lire ces prix : DVF, médiane et prix d'annonce

Les prix de cette page sont des prix de vente réels, pas des prix d'annonce. Ils viennent de DVF (Demandes de valeurs foncières), le fichier public des ventes immobilières enregistrées par les notaires, publié sur data.gouv.fr.

Ce que contient DVF, et ses limites

Pour chaque vente, DVF donne le prix, la date, le type de bien, la surface et la localisation. Odaly rattache chaque vente à son quartier par sa position, puis calcule la médiane du prix au m² : la moitié des ventes s'est faite au-dessus, l'autre moitié en dessous.

La médiane résiste mieux qu'une moyenne aux ventes atypiques, comme un bien d'exception ou un logement entièrement à rénover.

Les quartiers sont les 20 grands quartiers de l'INSEE, plus un IRIS publié à part (Beaulieu, dans le quartier Venoix). Une page quartier n'est publiée qu'à partir de 30 ventes.

DVF a aussi des limites. Il ne dit rien de l'état du bien, du DPE, de l'étage, de la vue ni de l'orientation. Les ventes y apparaissent avec un décalage : le fichier public est diffusé deux fois par an, et seules les années complètes (ventes jusqu'en décembre) entrent dans les médianes. Odaly ne retient que les ventes et les ventes en l'état futur d'achèvement. Une vente compte comme maison ou comme appartement seulement si elle ne porte que sur l'un de ces deux types. Les lignes répétées pour plusieurs acquéreurs ne sont pas additionnées : la surface d'un logement n'est comptée qu'une fois. Sont écartées les ventes de moins de 15 m², de moins de 10 000 €, ou dont le prix au m² sort de 500 à 15 000 €. La médiane, arrondie à 50 €, n'est pas publiée en dessous de 3 ventes. Un immeuble d'au moins 10 ventes du même type, à une médiane inférieure à 40 % de celle des ventes alentour dans un rayon de 5 km, est retiré.

Une médiane de quartier situe un marché. Elle ne donne pas le prix d'un bien en particulier. Vous voulez aussi vérifier l'ensoleillement de l'adresse ? Utilisez le simulateur d'exposition et d'ensoleillement (orientation des façades). Cela n'ajuste pas le prix au m² de cette page.

Pourquoi les portails affichent d'autres chiffres

D'un site à l'autre, le prix au m² de Caen peut varier. L'écart tient surtout à la méthode.

Certains sites partent des prix d'annonce, qui reflètent ce que demandent les vendeurs, avant négociation. D'autres utilisent DVF sur une autre période, une moyenne plutôt qu'une médiane, ou un autre découpage des quartiers.

Avant de comparer deux chiffres, vérifiez la source, la période et le calcul. Ici : DVF, ventes 2022-2025, médiane, grands quartiers INSEE.

Profil du marché caennais

Caen est le premier marché du Calvados en nombre de ventes : 8 251 ventes de logements, appartements et maisons DVF entre 2022 et 2025.

C'est d'abord un marché d'appartements : 6 997 ventes d'appartements sur 8 251 ventes de logements, appartements et maisons, contre 1 254 ventes de maisons.

La demande s'appuie sur une ville universitaire (Université de Caen Normandie), des trains directs vers Paris-Saint-Lazare, et un bassin d'emploi porté par le CHU et les zones d'activités de Caen la Mer.

Le volume de ventes retenues est de 2 365 en 2022, 2 014 en 2023, 1 845 en 2024 et 2 027 en 2025. Les médianes de cette page portent sur l'ensemble de la période.

Odaly ne publie pas de prévision : les médianes décrivent les ventes passées, pas les prix à venir. Le délai de vente d'une maison à Caen n'est pas dans DVF : il est traité dans le guide vendre sa maison à Caen.

Estimer votre bien à Caen

La médiane du quartier situe votre marché, pas votre logement. Pour une fourchette calculée sur les ventes DVF comparables de votre commune, à Caen ou dans le Calvados, utilisez l'estimation gratuite Odaly. Estimation dans les 526 communes du Calvados ; page de prix détaillée pour 213 communes.

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