Plus-value sur résidence secondaire : fiscalité et exonérations

Comment se calcule la plus-value imposable

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ce dernier pouvant être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, forfaitairement 7,5 % si vous ne justifiez pas le montant réel) et de certains travaux justifiés par facture. Sur ce montant s'applique un taux global de 36,2 %, soit 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, une fois les abattements pour durée de détention déduits.

L'abattement pour durée de détention, la variable qui change tout

Aucun abattement ne s'applique avant la 6e année de détention. Ensuite, pour la part impôt sur le revenu, l'abattement progresse de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année, ce qui aboutit à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention.

Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent, avec une exonération totale atteinte seulement après 30 ans de détention. Concrètement, un bien détenu 22 ans ne doit plus rien au titre de l'impôt sur le revenu, mais reste redevable d'une partie des prélèvements sociaux tant que les 30 ans ne sont pas atteints.

La surtaxe sur les plus-values importantes

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe supplémentaire s'ajoute, progressive selon le montant de la plus-value. Elle concerne surtout les biens de valeur ou détenus depuis peu de temps, là où les abattements n'ont pas encore joué leur rôle.

Les cas d'exonération, même sans attendre 22 ans

Certaines situations permettent d'échapper à la taxation sans avoir à attendre la durée de détention complète. La vente est totalement exonérée si le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. Un vendeur qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale, et ne l'a pas été au cours des quatre dernières années, peut aussi bénéficier d'une exonération sur la vente de sa résidence secondaire, à condition de remployer le prix de vente dans l'achat de sa résidence principale dans un délai de 24 mois. Enfin, certains retraités ou personnes invalides sous conditions de revenus peuvent également être exonérés.

2026 : une réforme discutée, pas encore actée

Le débat budgétaire 2026 a évoqué une réduction de la durée de détention nécessaire pour l'exonération totale d'impôt sur le revenu, de 22 à 17 ans. Cette mesure n'a finalement pas été retenue dans la loi de finances adoptée : le régime actuel, avec ses paliers à 22 et 30 ans, reste donc en vigueur. Si vous envisagez une vente dans les prochaines années, il reste utile de vérifier l'état du droit au moment de la transaction, ce type de règle évoluant régulièrement.

Ce guide donne les grands principes, mais chaque situation a ses particularités (travaux, indivision, SCI, résidence mixte). Un notaire pourra vous donner le calcul exact applicable à votre cas avant la signature.