Du compromis à l'acte de vente : délais et conditions suspensives

Promesse unilatérale ou compromis

Deux avant-contrats sont courants pour un logement existant :

• la promesse unilatérale de vente : le vendeur s'engage à vendre à un acheteur désigné, qui dispose d'un délai pour lever l'option, c'est-à-dire décider d'acheter. Établie sous signature privée, elle doit être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par l'acquéreur (coût : 125 €), sinon elle est nulle ;
• le compromis de vente (promesse synallagmatique) : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter, au prix et aux conditions fixés. Il est écrit, sous signature privée, contresigné par avocat ou établi par un notaire.

Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale dont la durée dépasse 18 mois, prolongations comprises, doit être établie par acte authentique.

Les 10 jours de rétractation de l'acheteur

L'acheteur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat. La rétractation se fait par lettre recommandée avec avis de réception. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature : il ne peut pas se rétracter, sauf si l'acte prévoit une clause de dédit en sa faveur.

Si aucun avant-contrat n'a été signé, l'acheteur dispose à la place d'un délai de réflexion de 10 jours, à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte de vente ; aucune somme ne peut lui être demandée pendant ce délai (Code de la construction et de l'habitation, articles L271-1 et L271-2).

Les sommes versées à la signature

Aucun versement n'est une condition de validité de l'avant-contrat, mais il est fréquent :

• pour un compromis, un dépôt de garantie, généralement de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire ;
• pour une promesse unilatérale, une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 % du prix (au moins 5 % si la promesse dure plus de 18 mois).

Si la vente se fait, la somme est déduite du prix. Si une condition suspensive ne se réalise pas, elle est rendue intégralement à l'acheteur. Si l'acheteur renonce sans motif légitime après le délai de rétractation, elle revient au vendeur.

La condition suspensive de prêt

Quand l'avant-contrat indique que l'achat est financé par un prêt, l'obtention de ce prêt est une condition suspensive. Le délai laissé à l'acheteur pour l'obtenir ne peut pas être inférieur à 1 mois ; il peut être plus long. Si le prêt est refusé, la vente n'a pas lieu et l'acheteur récupère les sommes versées, sans retenue ni indemnité.

Si l'acte indique au contraire un achat sans prêt, l'acheteur ne doit des frais en cas de prêt refusé que s'il a écrit de sa main une mention complète reconnaissant qu'il en devrait. Les autres délais (réalisation des autres conditions, comme la purge d'un droit de préemption, et date de signature de l'acte) sont fixés librement par les parties, et peuvent être prolongés par avenant.

Le niveau des taux pèse sur ces délais : voir la mensualité d'un achat à Caen au taux moyen actuel.

La signature de l'acte et le versement du prix

Le jour de l'acte authentique, l'acheteur paie l'intégralité du prix et les frais de notaire ; le prix est réglé par virement à partir de 3 000 €. Le notaire transfère le montant au vendeur après l'enregistrement de l'acte au service de publicité foncière, en principe dans un délai d'un mois au plus. Avant la signature, le notaire vérifie notamment le certificat d'urbanisme, la purge du droit de préemption et la levée des hypothèques : les pièces à réunir sont détaillées dans les diagnostics et l'acte de vente.

Les frais d'acquisition, à la charge de l'acheteur, se calculent avec le simulateur de frais de notaire.