Offre d'achat et contre-offre : ce qui engage le vendeur

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat est le document par lequel un acheteur exprime sa volonté d'acheter le bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Pour le Code civil, un contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation (art. 1113). Elle n'est pas obligatoire : une vente peut passer directement à la promesse. Elle prend en général la forme d'une lettre envoyée en recommandé avec avis de réception ou d'un e-mail, au vendeur ou à son agent immobilier.

Pour être valable, l'offre doit être précise (le bien et le prix) et ferme (la volonté d'acheter si le vendeur accepte). Le Code civil dit la même chose : l'offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ; à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation (art. 1114). Service-Public conseille d'y faire figurer :

• la désignation du bien (adresse, étage, nature, surface) ;
• le prix proposé ;
• la date de l'offre ;
• sa durée de validité.

L'acheteur peut y ajouter son plan de financement, une condition suspensive d'obtention de prêt ou une date d'entrée souhaitée.

Durée de validité. La loi n'en fixe pas. L'acheteur indique en général une date limite ; passé ce délai, sans acceptation, l'offre devient caduque. Si l'offre ne prévoit aucun délai, elle tombe à l'issue d'un délai raisonnable, que le juge apprécie en cas de litige (art. 1117 ; F2753). Elle est aussi caduque en cas d'incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire (art. 1117).

Accepter : à partir de quand le vendeur est engagé

L'article 1583 du Code civil pose la règle : la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles sont convenues de la chose et du prix, même si le bien n'est pas encore livré ni le prix payé. L'article 1121 précise le moment : le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant, ici l'acheteur.

Concrètement, selon Service-Public, l'acceptation doit être écrite, pure et simple, sans modifier les conditions proposées. Dès que vendeur et acheteur sont d'accord sur le bien et sur le prix, le vendeur ne peut plus se rétracter. S'il refuse ensuite de signer, l'acheteur peut saisir le juge pour obtenir l'exécution forcée de la vente et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Tant que son acceptation n'est pas parvenue à l'acheteur, le vendeur peut encore la retirer, à condition que ce retrait parvienne à l'acheteur avant l'acceptation (art. 1118).

Côté acheteur, l'offre l'engage aussi : il peut la retirer librement tant que le vendeur ne l'a pas reçue (art. 1115 ; F2753), mais plus après. Une fois l'offre reçue, le Code civil interdit de la rétracter avant la fin du délai qu'il a fixé ou, à défaut, d'un délai raisonnable (art. 1116).

Contre-proposer : ce qui se passe juridiquement

Si le vendeur modifie un élément de l'offre (le prix, une condition, un délai), sa réponse ne vaut pas acceptation. Le Code civil le dit en une phrase : « L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle » (art. 1118). C'est donc une nouvelle offre, faite cette fois par le vendeur. L'offre initiale est rejetée et devient caduque (F2753).

Deux conséquences pratiques :

• le vendeur s'engage à son tour : si l'acheteur accepte la contre-proposition, l'accord est formé aux conditions du vendeur ;
• l'acheteur n'est plus tenu par sa première offre : il peut accepter, refuser ou proposer autre chose.

Refuser ou laisser expirer

Le vendeur peut refuser l'offre ; elle devient alors caduque (F2753). Il peut aussi ne pas répondre. Le silence ne vaut pas acceptation (art. 1120) : l'offre tombe à la fin du délai fixé par l'acheteur ou, à défaut, après un délai raisonnable (art. 1117). Service-Public indique que le vendeur doit répondre par écrit.

Plusieurs offres : laquelle retenir ?

La fiche F2753 de Service-Public décrit les réponses possibles à chaque offre (accepter, contre-proposer, refuser, ne pas répondre). Elle ne fixe aucun ordre de priorité entre plusieurs offres et n'impose pas de retenir la première reçue.

En revanche, une fois une offre acceptée, le vendeur est engagé envers cet acheteur : la vente est conclue dès que l'acceptation parvient à l'acheteur (Code civil, art. 1121 et 1583 ; Service-Public F2753). Avant d'accepter, comparez les offres sur le prix, mais aussi sur le financement et les conditions suspensives.

Une offre au prix affiché oblige-t-elle à vendre ?

Les textes consultés ne traitent pas ce cas de façon particulière. La fiche F2753 présente le refus comme une réponse possible, sans distinguer selon que l'offre est au prix affiché ou non.

Si vous avez signé un mandat de vente avec une agence, ses clauses peuvent avoir des conséquences, notamment sur la rémunération de l'agent. Les articles du Code civil cités ici ne règlent pas ce point : relisez votre mandat et interrogez votre notaire avant de répondre à une offre au prix du mandat.

Avant de répondre : situer l'offre par rapport aux ventes réelles

Une offre se juge d'abord au regard des prix réellement payés pour des biens comparables, plutôt qu'au regard des annonces. Les pages commune d'Odaly, accessibles depuis la page du Calvados, et la page de prix de Caen donnent les médianes des ventes DVF.

Une offre en main ? Comparez-la aux ventes DVF de votre commune : estimer votre bien.

Les erreurs à éviter pendant la vente sont aussi passées en revue dans notre guide pour vendre sa maison à Caen. Et si vous souhaitez un avis sur la négociation, Odaly peut vous mettre en relation avec un expert local.

Et après : du compromis à l'acte

Après l'accord sur l'offre, vendeur et acheteur signent en général un avant-contrat : compromis ou promesse unilatérale de vente. Le vendeur y est définitivement engagé, sauf clause prévoyant une faculté de dédit. La loi peut prévoir un délai de rétractation (art. 1122) : l'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours, qui commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat.

Aucune somme ne doit être versée au vendeur au stade de l'offre : un versement rendrait l'offre nulle (art. 1589-1 ; F2753). Un dépôt de garantie peut en revanche être prévu au compromis, versé sur le compte séquestre du notaire.

Les délais entre l'avant-contrat et l'acte authentique sont détaillés dans notre article sur le compromis et l'acte de vente.

Avant de signer, vous pouvez faire relire l'offre et votre réponse lors de la consultation gratuite des notaires à la Maison de la Justice et du Droit de Mondeville, 15 bis rue Pasteur, le 3^e mardi du mois de 9 h 30 à 12 h 30 (02 61 10 31 50), selon la Chambre des notaires de Normandie. Appelez avant de vous déplacer.