Vendre avec un crédit en cours : remboursement, IRA, garantie

Le prêt est soldé sur le prix de vente

Rembourser son crédit immobilier par anticipation est toujours possible. Le contrat peut imposer qu'un remboursement partiel représente plus de 10 % du montant initial du prêt, mais ce minimum ne s'applique pas quand on rembourse la totalité du capital restant dû, ce qui est le cas lors d'une vente.

La demande se fait auprès de la banque, de préférence par écrit. Pour les contrats conclus à partir de juillet 2016, la banque doit alors indiquer gratuitement et sans tarder le montant à rembourser et les frais. Faire coïncider le remboursement avec une échéance évite des intérêts intercalaires.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Le contrat de prêt peut prévoir des indemnités. Elles ne peuvent pas dépasser le plus bas des deux montants suivants :

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exemple : pour 150 000 € de capital restant dû sur un prêt à 3,30 % (le taux moyen des crédits immobiliers nouveaux en juillet 2026, selon la Banque de France), 6 mois d'intérêts représentent 2 475 € et 3 % du capital 4 500 € : l'indemnité ne peut pas dépasser 2 475 €. Le calcul se fait avec le taux de votre propre contrat.

Les indemnités ne sont pas dues quand le remboursement fait suite à la vente du logement en raison d'au moins un de ces évènements :

• changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• cessation forcée de son activité professionnelle ou de celle de son conjoint (licenciement notamment) ;
• décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Si le contrat prévoit des taux différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme assurant au prêteur le taux moyen prévu à l'octroi du crédit (Code de la consommation, article L313-47).

La garantie du prêt : hypothèque ou caution

La banque a pu exiger l'une de ces garanties : un cautionnement bancaire, une hypothèque conventionnelle sur le logement, ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. L'existence d'une hypothèque doit être mentionnée dans l'avant-contrat, et sa levée fait partie des pièces annexées à l'acte de vente. Si le prêt était garanti par une hypothèque, des frais de mainlevée peuvent être dus.

Le vendeur peut connaître la garantie de son prêt en relisant son offre de prêt ou en interrogeant sa banque, avant de fixer le prix net qu'il lui restera.

Ce qui reste au vendeur

Le notaire transfère le prix au vendeur après l'enregistrement de l'acte, en principe dans un délai d'un mois au plus. Pour un logement qui n'était pas la résidence principale, une plus-value peut aussi être imposable : voir notre guide sur la plus-value. Les étapes jusqu'à l'acte sont décrites dans du compromis à l'acte de vente.