Vendre une maison récente : garanties, documents, estimation

La garantie décennale suit la maison

La garantie décennale couvre la responsabilité du constructeur pour les dommages apparus dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux. Elle protège le maître d'ouvrage et les propriétaires successifs : si vous vendez avant la fin des 10 ans, l'acheteur en bénéficie pour la durée restante. Elle vise les désordres qui compromettent la solidité de la construction ou la rendent impropre à son usage.

Le maître d'ouvrage, c'est-à-dire celui qui a fait construire, a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle sert à financer les réparations couvertes par la garantie décennale sans rechercher les responsabilités de chacun.

Ce que l'acte de vente doit mentionner

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans qui suivent sa construction, la mention de l'existence ou de l'absence des assurances obligatoires doit être annexée au contrat de vente. À rassembler avant la mise en vente :

• le procès-verbal de réception des travaux, qui fixe le point de départ des 10 ans ;
• l'attestation d'assurance dommages-ouvrage ;
• les attestations d'assurance décennale des entreprises, qui doivent être jointes à leurs devis et factures.

Les diagnostics qui s'appliquent, et ceux qui ne s'appliquent pas

Plusieurs diagnostics du dossier de vente dépendent de l'âge du bâtiment ou de ses installations. Pour une maison récente :

• DPE : obligatoire si la surface de plancher est d'au moins 50 m², quel que soit l'âge de la maison ;
• amiante : seulement si le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 ;
• plomb : seulement si la maison a été construite avant le 1^er janvier 1949 ;
• électricité et gaz : seulement si l'installation a plus de 15 ans ;
• carnet d'information du logement : si un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1^er janvier 2023, ou si la maison a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date ;
• état des risques : dû comme pour tout bien situé dans une zone à risque, voir l'état des risques sur le littoral du Calvados.

La plus-value

Si la maison est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée. Dans les autres cas (résidence secondaire, logement loué), elle est en principe imposable, avec des abattements selon la durée de détention et certaines exonérations, décrites dans notre guide sur la plus-value.

Estimer une maison récente avec les ventes DVF

La base DVF, publiée par la DGFiP, recense les ventes publiées au service de publicité foncière : prix, date, surface, nombre de pièces, adresse. Elle ne contient pas l'année de construction : hors ventes en l'état futur d'achèvement, aucune médiane DVF ne distingue donc les maisons récentes des anciennes. Une estimation fondée sur DVF situe votre bien dans la distribution des ventes de sa commune ; sa position dans cette distribution dépend de critères que DVF ne connaît pas, dont l'âge, le DPE et l'état.

À titre d'exemple, à Caen, la médiane des ventes de maisons est de 3 450 €/m² sur 1 254 ventes (2022-2025) ; la moitié de ces ventes s'est faite entre 2 800 et 4 250 €/m². La page Caen détaille aussi les prix de ses 21 quartiers.