Vendre un logement loué : congé pour vente ou vente occupée

Vendre avec le locataire en place

Le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer et sans lui donner congé, sauf pour la première vente d'un logement après la division d'un immeuble : le locataire a alors un droit de préemption (loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10). Le bail continue avec le nouveau propriétaire. L'acquéreur ne pourra lui-même donner congé pour vendre qu'à certaines échéances : lorsqu'il achète un logement occupé et que le bail arrive à échéance moins de 3 ans après l'achat, le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

Les copies des contrats de location en cours font partie des documents que le vendeur fournit pour la rédaction de l'avant-contrat.

Donner congé pour vendre un logement vide

Le congé ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail, et la lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant cette date. Elle est envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, remise en main propre contre émargement ou récépissé, ou par lettre recommandée électronique si le locataire l'a accepté. Elle est adressée à tous les signataires du bail.

La lettre indique le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente, et la description du logement. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire : c'est son droit de préemption.

• L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
• Si le locataire accepte, il dispose de 2 mois à partir de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, ou de 4 mois s'il demande un prêt immobilier ; le préavis est prolongé jusqu'à la fin de ce délai.
• S'il refuse, ne répond pas dans les 2 mois, ou fait une contre-proposition que le propriétaire refuse, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, lui-même ou, à défaut, le notaire doit notifier ces conditions et ce prix au locataire, à peine de nullité de la vente ; cette notification vaut offre de vente, valable 1 mois (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 II). Un congé frauduleux, par exemple un prix volontairement très élevé pour décourager tout acheteur, expose le propriétaire à une amende pénale de 6 000 € au plus (30 000 € pour une personne morale) et à des dommages et intérêts.

Les locataires protégés

Un locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par la réglementation, est protégé ; c'est aussi le cas, sous conditions de revenus du foyer, d'un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans. Le propriétaire doit alors lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité du logement. Sinon, le bail se renouvelle à l'échéance. Cette obligation dépend aussi de la situation du propriétaire (âge, revenus) : les plafonds et les cas sont détaillés sur la fiche Service Public.

Le cas du logement meublé

Pour un bail meublé, le congé pour vendre est aussi donné pour l'échéance du bail, mais la lettre doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant. Le locataire d'un meublé n'a pas de droit de préemption.

Et le prix ?

Les ventes DVF ne disent pas si le logement était vendu libre ou occupé : les médianes publiées sur Odaly, comme celle de Caen ou de ses quartiers, mélangent les deux. Une estimation à partir de DVF situe donc le logement parmi toutes les ventes de sa commune, sans tenir compte du bail en cours. Pour les frais à la charge de l'acheteur, voir le simulateur de frais de notaire, et pour les documents à réunir, les diagnostics et l'acte de vente.